Gli affitti brevi a Dubai sono uno dei modi più redditizi per mettere a reddito un immobile negli Emirati: milioni di turisti ogni anno, rendimenti lordi spesso superiori al 7-8% e un mercato delle holiday home regolamentato in modo chiaro e digitale. Ma proprio perché il settore è regolamentato, affittare un appartamento su Airbnb o Booking senza il permesso del Department of Economy and Tourism (DET) espone a sanzioni e alla rimozione dell'annuncio dalle piattaforme.
In questa guida 2026 vediamo come funzionano gli affitti brevi a Dubai: chi può ottenere il permesso holiday home, quanto costa, come si applica la Tourism Dirham, quando scatta l'IVA al 5% e la Corporate Tax, e come viene tassato in Italia il reddito di chi resta fiscalmente residente nel nostro Paese.
Una premessa importante: le regole cambiano a seconda che l'immobile sia intestato a una persona fisica o a una società, e a seconda della residenza fiscale del proprietario. Per questo ogni struttura va valutata caso per caso con il supporto di un consulente esperto di fiscalità italo-emiratina.
Il mercato degli affitti brevi a Dubai è tra i più dinamici al mondo: l'emirato ha accolto oltre 18 milioni di visitatori internazionali nel 2024 e la domanda di holiday home continua a crescere, sostenuta da eventi, turismo business e soggiorni di lunga durata dei nomadi digitali. Per un investitore italiano che ha acquistato (o sta per acquistare) un immobile negli Emirati, la locazione turistica è spesso l'alternativa più redditizia al contratto annuale tradizionale. A differenza di molte città europee, Dubai non ha introdotto limiti al numero di notti affittabili: la regola fondamentale è una sola, operare con il permesso ufficiale. Se stai ancora valutando l'acquisto, puoi partire dalla nostra guida su come comprare casa a Dubai.
Affitti brevi a Dubai: il quadro normativo e il ruolo del DET
Gli affitti brevi a Dubai sono disciplinati dal Decreto n. 41 del 2013 dell'emirato di Dubai e dal relativo regolamento attuativo del 2020, che affidano la vigilanza sul settore delle holiday home al Department of Economy and Tourism (DET, che ha assorbito il vecchio DTCM). Chiunque voglia affittare un'unità abitativa per brevi periodi — su Airbnb, Booking.com o direttamente — deve prima registrare l'immobile sul portale Holiday Homes del DET e ottenere un permesso valido per quella specifica unità. L'elenco aggiornato dei servizi e dei permessi è disponibile sul sito ufficiale del DET.
Possono richiedere il permesso sia il proprietario dell'immobile sia l'inquilino con contratto di lungo periodo (con il consenso scritto del proprietario), oltre agli operatori professionali autorizzati. Una persona fisica può registrare fino a 8 unità; oltre questa soglia l'attività è considerata professionale e richiede una licenza commerciale con l'attività di "Vacation Homes Rental". Il permesso ha validità annuale e va rinnovato alla scadenza.
Quanto costa il permesso holiday home nel 2026
I costi amministrativi sono contenuti rispetto ai potenziali rendimenti. In base alle tariffe attualmente pubblicate dagli operatori del settore, la registrazione iniziale come host costa AED 1.520 (circa 380 euro), mentre il permesso per la singola unità costa AED 370 per studio e monolocale, più AED 300 per ogni camera da letto aggiuntiva, fino a un massimo di AED 1.270 per unità. Al momento della registrazione l'unità viene classificata come Standard o Deluxe, classificazione che incide sulla Tourism Dirham. Sono inoltre richiesti requisiti minimi di sicurezza (rilevatori di fumo, estintore, informazioni di evacuazione) e, dal 2025, il rispetto dei requisiti di sostenibilità del DET. Gli importi esatti vanno sempre verificati sul portale DET al momento della domanda, perché le tariffe possono essere aggiornate.
Tourism Dirham e obblighi verso gli ospiti
Chi gestisce affitti brevi a Dubai deve riscuotere dagli ospiti la Tourism Dirham, l'imposta di soggiorno dell'emirato: AED 10 per camera occupata per notte nelle unità Standard e AED 15 nelle unità Deluxe. L'importo va esposto separatamente in fattura e riversato al DET con dichiarazione mensile, da presentare entro il giorno 15 del mese successivo; i ritardi comportano penalità. La Tourism Dirham non è soggetta a IVA e non costituisce ricavo dell'host: è una somma riscossa per conto dell'amministrazione.
IVA al 5% e Corporate Tax: quando si applicano
Sul fronte fiscale emiratino, la distinzione chiave è tra locazione residenziale e alloggio turistico. La locazione residenziale di lungo periodo è esente da IVA, ma l'affitto breve in una holiday home autorizzata è equiparato ai servizi alberghieri ed è quindi soggetto all'IVA del 5%, come chiarito dalla Federal Tax Authority nella Public Clarification VATP003 in applicazione del Federal Decree-Law n. 8/2017. L'obbligo di registrazione IVA scatta quando i corrispettivi imponibili superano AED 375.000 negli ultimi 12 mesi (la registrazione volontaria è possibile da AED 187.500). Per un approfondimento sul trattamento IVA del settore immobiliare rimandiamo alla nostra guida su IVA sugli immobili a Dubai e alle pagine ufficiali della Federal Tax Authority.
Quanto alla Corporate Tax del 9%, introdotta dal Federal Decree-Law n. 47/2022, per le persone fisiche vale l'esclusione del "Real Estate Investment" prevista dalla Cabinet Decision n. 49/2023: il reddito immobiliare personale che non richiede una licenza commerciale resta, in linea generale, fuori dal perimetro dell'imposta. Il quadro cambia se l'attività è svolta tramite una società o con una licenza commerciale (ad esempio per chi supera le 8 unità o opera come operatore professionale): in quel caso il reddito rientra nella Corporate Tax, con aliquota 0% fino a AED 375.000 di utile e 9% oltre, e con i benefici eventualmente applicabili come lo Small Business Relief. Trattandosi di una materia in evoluzione interpretativa, il singolo caso va verificato con attenzione prima di scegliere la struttura; informazioni ufficiali sono pubblicate dal Ministry of Finance degli Emirati.
Affitti brevi a Dubai e tasse in Italia: cosa deve sapere il residente italiano
Se il proprietario resta fiscalmente residente in Italia ai sensi dell'art. 2 del TUIR, il reddito degli affitti brevi a Dubai va dichiarato anche in Italia, insieme agli obblighi di monitoraggio fiscale: l'immobile va indicato nel quadro RW con applicazione dell'IVIE, e i canoni concorrono al reddito secondo le regole italiane sui redditi esteri. Ne abbiamo parlato in dettaglio nella guida su come dichiarare in Italia gli affitti di Dubai. Chi invece trasferisce effettivamente la residenza fiscale negli Emirati può beneficiare dell'assenza di imposte personali sul reddito locativo, ma deve farlo in modo sostanziale e documentabile. L'investimento immobiliare, peraltro, può aprire la strada anche al visto decennale: ne parliamo nella guida al Golden Visa con investimento immobiliare.
Conviene aprire una società per gestire gli affitti brevi?
Per chi gestisce una o due unità come persona fisica, il permesso DET intestato direttamente al proprietario è spesso la soluzione più semplice. Quando il portafoglio cresce, o quando si vogliono gestire immobili di terzi, diventa opportuno valutare una società (mainland o free zone) con licenza di vacation homes rental: la società consente di dedurre i costi ai fini della Corporate Tax, di strutturare i rapporti con property manager e piattaforme e di separare il patrimonio personale dall'attività. La scelta tra intestazione personale e societaria incide però su IVA, Corporate Tax, obblighi contabili e tassazione italiana, e va pianificata prima di iniziare a incassare.
Conclusioni
Gli affitti brevi a Dubai offrono rendimenti interessanti in un quadro normativo chiaro: permesso DET per ogni unità, Tourism Dirham mensile, IVA al 5% sopra soglia e, per le società, Corporate Tax al 9%. Il vero punto critico per gli investitori italiani non è la burocrazia emiratina, ma il coordinamento con il fisco italiano: residenza fiscale, quadro RW, IVIE e convenzione contro le doppie imposizioni vanno gestiti correttamente fin dal primo incasso.
Lo studio del Consulente legale e fiscale Pellegrino Bozzella assiste gli investitori italiani in tutte le fasi: ottenimento del permesso holiday home, registrazione IVA, eventuale costituzione della società di gestione e pianificazione fiscale tra Italia ed Emirati. Scopri il nostro servizio di pianificazione fiscale e tasse e contattaci per una consulenza personalizzata sul tuo progetto di investimento a Dubai.
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