Comprare un appartamento a Dubai e metterlo a reddito è ormai una scelta diffusa tra gli investitori italiani: rendimenti locativi elevati, mercato dinamico e, soprattutto, nessuna imposta locale sui canoni percepiti dai privati. Ma la tassazione degli affitti a Dubai non si esaurisce negli Emirati: finché si resta fiscalmente residenti in Italia, quei canoni vanno dichiarati al Fisco italiano, con regole precise e sanzioni pesanti per chi le ignora.
Il riferimento normativo è l'art. 70, comma 2, del TUIR: poiché gli Emirati non assoggettano a imposta i redditi da locazione delle persone fisiche, il canone percepito concorre all'IRPEF per l'85% del suo ammontare. A questo si aggiungono l'IVIE all'1,06% sul costo di acquisto dell'immobile e gli obblighi di monitoraggio nel quadro RW.
In questa guida 2026 vediamo come funziona la tassazione degli affitti a Dubai sui due fronti, emiratino e italiano: il regime della Corporate Tax per il Real Estate Investment delle persone fisiche, la dichiarazione dei canoni in Italia, IVIE e quadro RW, la Convenzione Italia-Emirati, i casi particolari degli affitti brevi e degli immobili intestati a società, e cosa cambia per chi trasferisce la residenza fiscale negli Emirati.
Come sono tassati gli affitti a Dubai: il regime emiratino
Partiamo dalla buona notizia: a Dubai i canoni di locazione percepiti da una persona fisica non sono soggetti ad alcuna imposta sul reddito, perché negli Emirati Arabi Uniti non esiste un'imposta sul reddito delle persone fisiche, come confermano le Worldwide Tax Summaries di PwC. Nemmeno la Corporate Tax federale al 9%, introdotta dal Federal Decree-Law n. 47/2022, colpisce di regola gli affitti dei privati: la Cabinet Decision n. 49/2023 esclude espressamente dal perimetro dell'imposta il cosiddetto "Real Estate Investment" delle persone fisiche, cioè i redditi da vendita, locazione e sublocazione di immobili detenuti a titolo personale, a condizione che l'attività non richieda una licenza commerciale. La guida ufficiale della Federal Tax Authority sul Real Estate Investment chiarisce inoltre che questi redditi non concorrono neppure alla soglia di 1 milione di AED che fa scattare l'obbligo di registrazione.
L'unico prelievo ricorrente a livello locale è la housing fee del 5% del canone annuo, addebitata mensilmente in bolletta DEWA: un onere che grava sull'occupante dell'immobile (quindi sull'inquilino), non sul proprietario, come spiegato nelle guide di Bayut sulla Dubai Municipality housing fee. Chi ha letto la nostra guida su come comprare casa a Dubai sa che proprio l'assenza di imposte sui redditi immobiliari, unita a rendimenti lordi elevati, è uno dei motivi del boom di acquisti da parte di investitori italiani.
Tassazione degli affitti a Dubai per i residenti in Italia: l'art. 70 TUIR
Il punto che molti investitori trascurano è che l'esenzione emiratina non chiude la partita. Chi resta fiscalmente residente in Italia è tassato sui redditi ovunque prodotti nel mondo (worldwide taxation, art. 3 del TUIR), affitti di Dubai compresi.
La norma di riferimento è l'art. 70, comma 2, del TUIR (D.P.R. n. 917/1986), che disciplina i redditi dei fabbricati situati all'estero. La regola è duplice: se il reddito è tassato nello Stato estero, in Italia concorre per l'ammontare netto risultante dalla valutazione estera; se invece l'immobile non è assoggettato a imposte sui redditi nello Stato estero – ed è esattamente il caso degli Emirati – il canone percepito concorre al reddito complessivo ridotto del 15% a titolo di deduzione forfettaria delle spese.
In pratica, il residente in Italia dichiara l'85% dei canoni incassati a Dubai nel quadro RL del modello Redditi (reddito di natura fondiaria ex art. 67 TUIR), scontando l'IRPEF progressiva fino al 43% oltre le addizionali. Attenzione a due errori frequenti: la cedolare secca non è applicabile agli immobili esteri, e l'assenza di tassazione a Dubai significa anche che non c'è alcun credito per imposte estere ex art. 165 TUIR da scomputare.
IVIE e quadro RW: gli obblighi patrimoniali sugli immobili a Dubai
Alla tassazione dei canoni si aggiunge il versante patrimoniale e di monitoraggio. L'immobile a Dubai va indicato nel quadro RW (oggi quadro W per chi usa il 730) ai fini del monitoraggio fiscale previsto dal D.L. n. 167/1990, con sanzioni dal 3% al 15% degli importi non dichiarati in caso di omissione, raddoppiate per i Paesi black list. Ne abbiamo parlato in dettaglio nella guida su quadro RW e Dubai.
Sull'immobile è inoltre dovuta l'IVIE, l'imposta sul valore degli immobili situati all'estero, con aliquota dell'1,06% dal 2024 (art. 19 del D.L. n. 201/2011, come modificato dalla Legge n. 213/2023). Per un Paese extra-UE come gli Emirati la base imponibile è il costo di acquisto risultante dall'atto e, in mancanza, il valore di mercato; l'imposta non è dovuta se non supera la franchigia di 200 euro. Un aspetto tecnico da ricordare: l'effetto sostitutivo dell'IVIE sull'IRPEF vale solo per gli immobili non locati; se l'immobile è affittato, si pagano sia l'IVIE sia l'IRPEF sull'85% dei canoni.
La Convenzione Italia-Emirati: doppia imposizione solo sulla carta
La Convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia ed Emirati Arabi Uniti, ratificata con Legge n. 309/1995 e in vigore dal 1997 (il testo è consultabile tramite il Dipartimento delle Finanze), prevede all'art. 6 che i redditi immobiliari siano imponibili nello Stato in cui si trova l'immobile. Si tratta però di una potestà concorrente, non esclusiva: l'Italia conserva il diritto di tassare il proprio residente, salvo riconoscere il credito per le imposte pagate all'estero. Poiché Dubai non applica imposte sui redditi da locazione dei privati, nella pratica l'intero carico fiscale ricade sull'IRPEF italiana: la doppia imposizione non esiste, ma l'esenzione totale nemmeno, finché la residenza fiscale resta in Italia. Abbiamo approfondito il funzionamento del trattato nella guida alla Convenzione Italia-Emirati Arabi Uniti.
Affitti brevi e immobili intestati a società: quando il quadro cambia
Il discorso fin qui vale per la locazione "ordinaria" di un immobile detenuto personalmente. Due situazioni meritano un supplemento di analisi. La prima riguarda gli affitti brevi: a Dubai la gestione di holiday homes richiede un permesso del Department of Economy and Tourism e, quando l'attività è svolta tramite licenza, l'esclusione dal Corporate Tax per il Real Estate Investment delle persone fisiche può venire meno, trasformando i canoni in reddito d'impresa tassabile al 9% oltre la franchigia di 375.000 AED. La seconda riguarda gli immobili intestati a una società emiratina (ad esempio una holding immobiliare): in quel caso i canoni entrano nel perimetro della Corporate Tax secondo le regole ordinarie e, per il socio residente in Italia, si aprono i temi di CFC, esterovestizione e tassazione dei dividendi. Chi punta anche al visto lungo tramite l'investimento immobiliare può leggere la nostra guida al Golden Visa Dubai con investimento immobiliare.
E se sono residente a Dubai? La variabile decisiva della residenza fiscale
Tutto quanto precede si applica ai residenti fiscali italiani. Chi invece ha trasferito effettivamente la residenza fiscale negli Emirati – iscrizione AIRE, superamento della presunzione black list del D.M. 4 maggio 1999 e radicamento reale della vita a Dubai secondo i criteri dell'art. 2 del TUIR – non sconta alcuna imposta italiana sui canoni di fonte emiratina, né IVIE, né obblighi di quadro RW. Restano invece imponibili in Italia i redditi degli immobili eventualmente situati sul territorio italiano. La differenza di carico fiscale tra le due situazioni è tale che la pianificazione del trasferimento diventa spesso il vero snodo dell'investimento: ne parliamo nella guida su residenza fiscale a Dubai, AIRE e presunzione black list.
Conclusioni: dichiarare correttamente e pianificare prima
Acquistare un immobile a Dubai per metterlo a reddito è un'operazione fiscalmente efficiente solo se gestita con consapevolezza: finché si è residenti in Italia, i canoni vanno dichiarati all'85% con IRPEF piena, l'immobile sconta l'IVIE e va monitorato nel quadro RW, mentre l'esenzione totale si ottiene soltanto con un trasferimento di residenza genuino e ben documentato. Gli errori – canoni non dichiarati, quadro RW omesso, affitti brevi gestiti senza licenza – emergono ormai con facilità grazie allo scambio automatico di informazioni e si pagano cari.
Lo studio del Consulente legale e fiscale Pellegrino Bozzella assiste gli investitori italiani in ogni fase: valutazione preventiva dell'investimento, corretta dichiarazione dei redditi esteri, strutturazione societaria e pianificazione del trasferimento di residenza. Contatta lo studio per una consulenza di pianificazione fiscale e metti in sicurezza il tuo investimento immobiliare a Dubai.
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